Waarom investeren in vastgoed beter is dan aandelen

Terwijl de aandelenkoersen kelderen en de angst voor een recessie toeneemt, is er één positief aspect dat we niet over het hoofd moeten zien: de stijgende waarde van je huis, als je er een bezit. Een huis is een fundamentele noodzaak voor ons bestaan, terwijl aandelen dat niet zijn. Het opofferen van je aandelenportefeuille om je woonsituatie te versterken of te behouden kan dus als een netto voordeel worden beschouwd.

Veel mensen vragen zich af waarom President Trump en zijn regering opzettelijk de aandelenmarkt zouden laten instorten en de economie in een recessie zouden duwen met nieuwe invoerheffingen. Maar liefst 62% van de Amerikanen bezit op de een of andere manier aandelen, aldus Gallup. Ondertussen worden de armste burgers het hardst geraakt, omdat zij het hoogste percentage van hun inkomen besteden aan overleven.

Daarentegen bezit 66% van de Amerikanen huizen, volgens het Amerikaanse Bureau voor de Statistiek. Aangezien meer mensen huizen bezitten dan aandelen, en omdat een huis essentieel onderdak biedt, is het logisch dat vastgoed veel belangrijker is dan aandelen. In dat geval is het ook logisch om een groter deel van je netto vermogen aan vastgoed toe te wijzen dan aan aandelen.

Waarom vechten tegen de overheid of de FED, die vastgoed liever zien groeien? Sinds 2009 ben ik betrokken bij de discussie over vastgoed versus aandelen. Ik investeer in beide, maar ben altijd een voorstander van vastgoed geweest - al sinds ik Financial Samurai lanceerde op 32-jarige leeftijd. Nu, bijna 48 met een gezin te onderhouden, is dat nog steeds het geval.

Het is belangrijk om te onthouden dat ik van 1999 tot 2012 op de aandelenafdeling bij Goldman Sachs en Credit Suisse heb gewerkt. Ik heb genoeg bubbels en crashes meegemaakt om te weten dat de volatiliteit van de aandelenmarkt niets voor mij is. Met aandelen kan je de ene dag veel winnen en de volgende dag zelfs meer verliezen. Een jaarwinst in de aandelenmarkt kan in slechts één maand worden weggevaagd. Vastgoed daarentegen is doorgaans veel stabieler.

De overheid geeft duidelijk de voorkeur aan vastgoed. Waarom zou je tegen deze trend in gaan? De regering-Trump wil een lagere rente op tienjarige staatsobligaties om de rentelasten op nationale en consumentenschulden te verminderen. Een lagere rente leidt ook tot lagere hypotheekrentes, zodat meer Amerikanen kunnen herfinancieren of een huis kunnen kopen. Natuurlijk, als ze te ver gaan en een stijging van de werkloosheid veroorzaken, kan de hele strategie terugdraaien.

Mijn doel met deze post is om degenen die een afkeer hebben van vastgoed een andere kijk te bieden. Vastgoed is mijn favoriete activaklasse voor de gemiddelde persoon om op lange termijn welvaart op te bouwen. De combinatie van stijgende huren, stijgende huizenprijzen en dalende hypotheeksaldo’s vormt een krachtige motor voor het creëren van rijkdom.

Toch heb ik het gevoel dat ik de afgelopen jaren het debat heb verloren van mijn collega’s die pleiten voor 100% investeren in aandelen en huren. Daarom wil ik deze laatste crash op de aandelenmarkt gebruiken om meer balans in deze discussie te brengen.

Zoek hier ook de inzichten van Schatkanselier Scott Bessent over het helpen van de middenklasse. Bessent wijst erop dat de top 10% 88% van alle aandelen bezit, terwijl de onderste 50% voornamelijk schulden houdt. Dit bewijst dat ze proberen een andere benadering te volgen om betekenisvolle hulp aan de middenklasse te bieden.

Bovendien zijn er aanzienlijke belastingvoordelen die vastgoed biedt in vergelijking met aandelen. Investeerders kunnen afschrijvingen aftrekken om hun belastbaar inkomen te verlagen. Huiseigenaren kunnen zelfs tot $ 500.000 aan belastingvrije winst realiseren bij de verkoop van hun woning, zolang zij daar minimaal twee van de afgelopen vijf jaar hebben gewoond. Dit betekent voor veel Amerikanen een potentieel belastingvoordeel van 125%!

Vergeleken met publieke aandelen bieden vastgoedbeleggingen geen dergelijke belastingvrije winst. De enige uitzondering is als je een zakelijke investeerder bent in Qualified Small Business Stock (QSB), waar je tot $ 10 miljoen aan vermogenswinst belastingvrij kunt uitsluiten. Maar het risico? Meer dan 90% van de nieuwe privé-startups faalt.

Enkele van de belastingvoordelen die vastgoed biedt ten opzichte van aandelen zijn: Afwriting om het belastbaar inkomen te verlagen, 1031-uitwisselingen voor belastinguitstel, hypotheekrenteaftrekken, aftrekbare kosten en voordelen van zelfstandige belasting en de status van vastgoedprofessional.

Wanneer we het hebben over de mogelijke prijsstijging van vastgoed door het opofferen van aandelen, kunnen we berekenen wat de impact van dalende hypotheekrentes is op de woning betaalbaarheid. Tijdens onzekere tijden verkopen investeerders vaak aandelen en kopen ze staatsobligaties, wat leidt tot dalende rendementen. Dit gebeurt momenteel door de invoerheffingen en de rente op tienjarige staatsobligaties daalt.

Laat ons eens kijken naar de rekensom met een vaste hypotheek van 30 jaar, met een aanbetaling van 20%. Iedere 0,25% daling van de hypotheekrente resulteert in een daling van de maandlasten met ongeveer $ 64-$67. Dit betekent dat een daling van 1% in de hypotheekrente gemiddeld met 8% op de huizenprijzen drukt. Gezien de hypotheekrentes sinds het begin van de handelsconflicten met ongeveer 0,7% zijn gedaald, kunnen we stellen dat het opofferen van aandelen heeft geleid tot een stijging van ~5,6% van de waarde van je woning en vastgoedportefeuille.

Dit leidt tot een netto berekening waarin vastgoed de klap verzacht tijdens moeilijke tijden. Stel je voor dat je netto vermogen als volgt verdeeld is: 30% aandelen (dalend met 20%), wat bijdraagt aan -6% van je nettovermogen; 50% vastgoed (gewoonlijk stijgend met 3%, maar met een 5% waardestijging door de ‘aandelenopoffering’, dus in totaal stijgend met 8%) en 20% obligaties en contanten (stijgend met 2%). Het resultaat van je netto waarde blijft dan -1,6% in plaats van een daling van 20%, dankzij vastgoed.

Neem deze boodschap ter harte: als je je vastgoed blootstelling berekent op basis van de totale waarde van de eigendommen, zonder enkel naar de eigen vermogenspositie te kijken, is de positieve impact nog veel groter. De overheid wil ook jouw woning beschermen omdat de meeste Amerikanen ongeveer $ 192.000 aan nettovermogen in hun huizen hebben.

Met kapitaal dat de onvolatiele aandelen verlaat en naar vastgoed stroomt, is dit het moment om je huis te waarderen. Vastgoed fungeert als een investering die zowel inkomen genereert als in waarde stijgt in onzekere tijden. Zorg goed voor je huurwoningen in gebieden met beperkte voorraden, want ze blijven waarschijnlijk groeiend en leveren semi-passief inkomen op.

We moeten ook niet vergeten dat vastgoedbeheer meer tijd en moeite kost dan het houden van een passieve aandelenportefeuille. Maar er is een zekere voldoening in het actief zorgen voor en verbeteren van een tastbaar goed, in plaats van 100% afhankelijk te zijn van externe marktfactoren die aandelen beïnvloeden.

Bij het vergelijken van mijn totale dollarwinsten vanuit de S&P 500 met die uit vastgoed, is het verschil overweldigend. Dankzij belastingvoordelen, hefboomwerking en lange houdperiodes heeft vastgoed me veel meer opgeleverd. Voor het gemiddelde Amerikaanse huishouden vermoed ik dat de resultaten vergelijkbaar zijn.

Dus onthoud, aandelen worden soms als fictief beschouwd omdat ze geen directe nut bieden. Je moet ze verkopen om van hun waarde te profiteren. Anders heeft investeren erin geen zin. Een volledig jaar van winsten op de aandelenmarkt kan in een maand zijn verdampend. Daarom is het cruciaal om je activaspreiding goed te beheren, zodat je niet alleen in aandelen blijft investeren.

Natuurlijke groei en omarm de voordelen van vastgoed voor de lange termijn. Doorgaan met investeren in aandelen voor groei, maar vergeet niet je echte risicotolerantie te heroverwegen bij een marktdal. Veel mensen overschatten hun risicobereidheid als ze nog nooit veel geld verloren hebben.

Geniet van je stabiele, liefdevolle woning en vastgoedportefeuille. Ze bieden niet alleen stabiliteit, maar je hebt er ook waarschijnlijk voordeel van in de toekomst.