Handelskrige og boligmarkedets fremtid

Som aktieinvestor er det med skuffelse, at jeg ser på de nye toldsatser, som præsident Trump har indført—10% på import fra Kina og 25% på varer fra Mexico og Canada, der også inkluderer en 10% told på canadiske energiprodukter som olie, naturgas og elektricitet. Hvis disse toldsatser forbliver hele året uden løsning, kan det få selskabernes indtægter til at falde med 2%-3%, hvilket også ville kunne ses i S&P 500.

Retaliationen kom hurtigt. Canadas snart afgående premierminister Trudeau svarede med matchende 25% told på 155 milliarder dollars af amerikansk import, som rammer alkohol og frugt, hvilket vil kunne få store amerikanske eksportører til at mærke konsekvenserne.

På samme tid afviste Mexicos præsident Sheinbaum Trumps påstande om mexicansk samarbejde med kriminelle organisationer og indførte sine egne toldsatser mod amerikanske varer. Hun foreslog også, at USA i stedet burde fokusere på at bekæmpe den indenlandske narkohandel og hvidvaskning af penge fremfor at bebrejde Mexico.

Retaliatoriske foranstaltninger fra Kina må forventes snart. I den seneste handelskrig mellem USA og Kina, var det mange amerikanske virksomheder og forbrugere, der betalte prisen gennem højere priser på kinesiske varer, mens nogle kinesiske eksportører sænkede priserne for at være konkurrencedygtige.

Dette kan sammenlignes med at stå til en koncert—hvis én person rejser sig, må rækken bag også stå op, hvilket ikke gavner nogen. Toldkrige følger ofte det samme mønster, så den mest logiske konklusion er, at der opnås et kompromis. Spørgsmålet er: hvor lang tid vil markerne skulle holde ud under usikkerheden, før det sker?

Handelskrige kan give et boost til boligmarkedet. Alle ved, at toldsatsene skader den globale økonomi, hvilket er grunden til, at en rationel Trump sandsynligvis vil forhandle et kompromis. Men med nye toldsatser på europæiske varer også på bordet, er det uklart, hvor hurtigt verdensledere vil nå til enighed, inden forbrugertilliden lider et stort tab.

På trods af markedets skuffelse ser jeg som ejendomsinvestor en mulighed: handelskrige kan sætte gang i et boligboom. Indledningsvis kan afkastet på statsobligationer stige på grund af kortsigtet inflationspres på importerede varer. Men på mellemlang sigt, efterhånden som handelskonflikter intensiveres, bør kapital flytte fra risikable aktiver som aktier til statsobligationer, hvilket vil presse afkastene ned. Hvis frygten for en global nedtur tager til, kan realkreditrenterne falde betydeligt, hvilket forbedrer overkommeligheden og øger efterspørgslen efter boliger.

Når boligoverkommeligheden stiger, så følger flere ejendomshandler, renoveringsprojekter, møbelkøb, landskabspleje og nye realkreditlån. Boligsektoren er en nøglefaktor i den amerikanske økonomi og står typisk for 15%-18% af BNP. Med en allerede eksisterende boligkrise og års lang opsparet efterspørgsel, kunne lavere renter genoplive budkrigene på landsplan.

Ejendomme som en "Bonds Plus" investering. Jeg har aldrig været meget for obligationer (~2% af min formue), da jeg foretrækker investeringer med højere risiko og belønning. Jeg ser ejendom som et alternativ til obligationer, da det tilbyder potentiel værdiansættelse, lejeindtægtsstigninger og skattefordele. Mine ejendomsinvesteringer har gennem de seneste 22 år overgået statsobligationer og den samlede obligationsindeks, og jeg forventer, at det vil fortsætte med at gøre det.

Selvfølgelig er det ikke passivt at eje fysisk ejendom. I denne weekend brugte jeg tre timer på at male mit gamle hus, efter at mine lejere var flyttet ud. Næste opgave er at udskifte fuger, højtryksrengøring, vedligeholdelse af terrassen og landskabspleje af forhaven. Selvom jeg nyder at præsentere et godt produkt, tager vedligeholdelsen tid væk fra andre aktiviteter.

Som jeg bliver ældre, skifter jeg naturligt mod mere online ejendomsinvesteringer og væk fra fysisk ejendomsejerskab. Appellen ved et enklere, lavere vedligeholdelsesliv vokser—ligesom boligmarkedet måske vil gøre det, hvis realkreditrenterne falder.

Udnyttelse af aktiemarkedets nedtur. Under sin tidligere periode indledte tidligere præsident Trump store handelskonflikter, især med Kina, som startede i juli 2018. USA indførte told på omkring 550 milliarder dollar af kinesiske varer, mens Kina svarede med told på omkring 185 milliarder dollars af amerikanske varer. Spændingerne forårsagede markedets volatilitet, før de kulminerede i fase 1 handelsaftalen i januar 2020, som lettede nogle af stridighederne.

Den 18. juli 2018 stod S&P 500 på 2,800, før det faldt til 2,485 den 18. december 2018—et fald på 11%. Men i januar 2020 var markedet steget til 3,300, hvilket gav en imponerende stigning på 32%. Hvis historien gentager sig, kunne et fald på 10%+ præsentere en stærk købsmulighed.

Markedets tilbagefald føles altid smertefuldt i øjeblikket, men det er ikke noget nyt. Siden 1950 har S&P 500 oplevet et tilbagefald cirka hver 19. måned. Siden 1980 har den gennemsnitlige intra-års tilbagegang været 14,3%, hvilket gør fald på to-cifrede tal relativt almindelige. Imens optræder bjørnemarkeder (fald på 20% eller mere) cirka en gang hvert sjette år i gennemsnit.

Da jeg i øjeblikket er underinvesteret i offentlige aktier, ser jeg frem til at købe til lavere priser. Men hvad der begejstrer mig endnu mere? At købe ind til mine børn—et træk jeg håber, de vil sætte pris på om 10-15 år, når de er i gymnasiet eller på universitetet.

Læsere, hvor længe tror I, denne handelskrig vil vare? Vil det få kapital til at strømme ind i ejendom og drive boligpriserne højere? Hvordan positionerer I jeres investeringer?